Шоссейное прогнозирование

Рублевское шоссе Несмотря на то, что вся Рублевка не превышает 28 км и спрос на это шоссе не спадает уже добрый десяток лет, земля под строительство здесь есть; более того ее там много. Весь вопрос, когда земля будет активно "выводится" властными мужами. В тоже время, процесс "выделения", "выведения" и выпуска в продажу земли, особенно лесные участки, пусть потихоньку, но постоянно идет. Именно такая регулируемая дозировка продаж земли является одной из главных причин сверхдорогих цен. И, скорее всего, ценовой предел еще не достигнут - фиксированная стоимость за сотку в наиболее престижных местах: Шульгино, Горки 2, 6, Жуковка в прошлом году равнялась 30-50 тыс.$. Но, если "процесс" в ближайшие годы пойдет быстрее, цены могут снизиться. Как говорится, пока это вопрос открытый. Очевидно, что развитие Рублевки связано со строительством отдельных VIP резиденций, поселков класса А. Рублевка останется "камерной".

Пожалуй, единственный негативный момент для перспектив Рублевского шоссе, - это хорошо всем известный факт, что Рублевка "стоит", или точнее "едет" очень медленно в часы следования президентского кортежа. Такое обстоятельство для определенного числа клиентов может стать причиной для поиска обители на соседних шоссе.

Новорижское шоссе На этом участке развитие происходит очень мощными темпами. Следует заметить, что тенденция только набирает ход. Выведено большое количество земельных участков, и уже к сезону 2004 они будут готовы к застройке. К слову, лишь в районе Николо-Урюпино, Поздняково за последний год добавилось пять поселков. Причина такого бума - завершение работ по третьему кольцу и совершенно конкретная перспектива сооружения к 2006 году сверхскоростной Новорижской трассы с тоннелем длиной шесть километров, выходящим к третьему кольцу.

По сравнению, с "Новоригой" на Рублевке поселки более маленькие и уже построенные, а на Новориге - крупные и вновь строящиеся. Если сравнивать количество строящегося или жилья, которое будет построено, получается соотношение один к трем в пользу Новорижского шоссе. Таким образом, на нее сегодня и завтра самый большой спрос и самое большое предложение.

По ценам Новорижское шоссе быстро догоняет Рублевское. Скажем, цена за сотку леса на десятом километре от МКАД - до 20 т. д. А уже через год, можно предположить, что цены выровняются. Дом (примерно, 400 кв. м) + участок (от 15 соток) будет стоить от 650 т. д. до 2 млн., отметим, что это в наиболее престижных районах Новорижского шоссе.

Калужское шоссе В условном "табели о рангах" ему можно присудить почетное третье место - 12 км трассы хорошо освещены, ехать по ней удобно. Без сомнения, направление становится все более востребованным. В тоже время здесь не хватает жилья класса Б. Быстро увеличивается спрос на жилье за 200-300 тыс.$, а также на участки без подряда (только земля).

Пока на этом ценовом уровне мало кто задумывается о единой концепции поселка. Тот же инвестор, который продумает сооружение достаточно крупного поселка, скажем, 250-300 домов, грамотно и полностью предусмотрит всю инфраструктуру: освещение, газоны итд, "сорвет банк". Такие поселки как Новоспасское, Новотроицкое, имеют негативные показатели по продажам именно за счет "невнимательности к деталям" ландшафтно-инфраструктурного характера. А для быстро эволюционирующих клиентов эти детали могут оказаться решающими. Сегодня, предложение по "Калуге" далеко не в полной мере устраивает покупателей.

За прошедший год на Калужском направлении было построено около десяти поселков. Дома в районе десяти километров от МКАД стоят 1700-2300 тыс. $ за кв. м. Это сопоставимо с ценами на Новориге, но там объекты этой ценовой категории более удалены от Москвы.

Дмитровское шоссе Интересное, не очень освоенное и перспективное шоссе. Это северное направление отличается изобилием водоемов и водохранилищ. Местами имеется хороший лес. Кроме того, шоссе отличается большим количеством уже существующих и появляющихся культурно-оздоровительных и досуговых комплексов - например, горнолыжная трасса Степаново, спортивный парк "Экстрим", морской клуб "Адмирал". Таким образом, если, скажем, на Рублевке строятся спортивные комплексы, из-за того, что там люди живут постоянно, то на "Дмитровке" будут строиться, потому что там уже присутствует развитая инфраструктура: пансионаты, базы отдыха, гостиницы. Что касается, транспортной доступности - здесь ситуация немного похуже, по сравнению с вышеперечисленными шоссе. Одна из особенностей Дмитровского и Осташковского шоссе - это земля в аренду. То есть, приобрести землю можно на 49 лет. Хотя по большому счету, ничего страшного в этом нет, если юридически грамотно к этому относится. Более того, в случае соблюдения всех правил аренды земли, она может перейти и в безвозмездное пользование. На сегодняшний день современных охраняемых коттеджных поселков крайне мало. Хотя уже есть стартующие мощные проекты.

Ярославское шоссе Оно относится к более дешевым сегментом загородного жилья. В тоже время здесь очень хороший лес, водоемы, имеются санатории, базы отдыха бизнес-уровня. Также в планах комплексное строительство поселков бизнес- и эконом- класса. К позитивным факторам можно отнести ремонтные работы, недавно проведенные на эстакадах ярославского шоссе. Это несколько разгрузило трассу, хотя утром, все равно, там случаются пробки, поскольку по этому направлению расположены крупные смежные города: Мытищи, Королев, Пушкино, Ивантеевка.

Новорязанское шоссе Всего лишь 1-2 % наших клиентов интересуются этим именитым восточным районом Подмосковья. И, соответственно, далеко не все из них приобретают там жилье. Одна из показательных особенностей данного направления - большой качественный и ценовой разрыв современных поселков. Так для примера, резиденция в лесу в Малаховке (раскрученное известное место) обойдется 500-900 тыс. $. и 50 - 100 тыс.$. за среднесортный таунхаус в Томилино (ипотека, долгострой). Таким образом, однозначно спрогнозировать тенденцию развитию данного направления достаточно сложно. Возможно, ближайшее развитие Рязанского направления не превысит ценовой сегмент 250 тысяч $ за дом и участок Основная тому причина - отсутствие современного скоростного шоссе. Егорьевскому шоссе еще очень далеко до Калужского, Киевского или Новорижского. Тем самым, эти престижные западные направления, обладая большим выбором, по-прежнему остаются вне конкуренции для тех, кто ориентируется на более высокую ценовую категорию. Для Рязанского же вектора строительства загородного жилья, наиболее вероятным представляется появление поселков на 50-100 домов с участками 10-15 соток с бюджетом 150-200 тыс. $ за домовладение.

Подводя итог развития ситуации на загородном рынке недвижимости, можно с достаточной долей уверенности прогнозировать, что фактор максимально быстрого и комфортного "движения" в Москву, особенно для клиентов, ориентирующихся на дорогостоящее предложение, будет одним из решающих.

Наши партнеры: